Ideas de Arquitectura

Blog de arquitectura de Sergio Ongarato

SENSACIONES DEL PROPIETARIO DE UNA OBRA

Antes de comenzar la Dirección de una Obra,  entrego una copia de este texto a los propietarios de la misma.

Si bien al principio de los trabajos no hay mayores problemas, en cuanto aparecen las dudas, angustias o enojos, les recuerdo que lo lean, solo con el fin de demostrarles que a la mayoría de la gente le sienten algunas o todas estas sensaciones a lo largo de la obra, y que todo tiene solución.

Una vez excavados los cimientos el propietario observa alarmado que las habitaciones son chicas, en el baño no va a entrar el inodoro, la realidad no se condice con los planos, la casa o edificio va a ser muy chico.

En este momento, suele aparecer el impulso de agrandar uno o varios locales, generando al Director de Obra trabajos de recálculo de estructura, cómputo y presupuesto de la ampliación y modificación de todos los planos de obra. Muchas veces decide agrandar la obra, sin importarle si va a contar con el dinero para terminarla.

Es recomendable revisar los planos de arquitectura, donde están dibujados todos los muebles, para ver si la vivienda o edificio funcionará como se preveía. Al propietario le aparecen muchas dudas sobre el proyecto.

Una vez terminados los encofrados, previa verificación del Director de Obra e inspección municipal, se está en condiciones de llenar los cimientos.

Es una gran satisfacción para el propietario ver que ya están las bases para su edificio.

Después de hormigonados los cimientos hasta la colocación del techo:

La obra avanza rápidamente, a menor costo de lo que el propietario pensaba, en poco tiempo están levantadas las paredes listas para poner el techo. En poco tiempo más el techo está terminado y la casa o edificio parece estar muy cerca de su terminación.Por momentos la obra parecía perder ritmo, pese a que había gente en la misma, pero en general el resultado es bueno.

A los ojos del propietario, el Director de Obra y el constructor son muy buenos, trabajan bien y en forma coordinada. Hay que tener en cuenta que una vez techada la obra, no se llegó a gastar el 40% del monto total de la misma.

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Después de techada la obra:

Comienzan las tareas de revoques gruesos, contrapisos e instalaciones. Desde afuera, la obra parece paralizada, más desordenada, con andamios en las paredes. En pocos días, las habitaciones se ponen oscuras, húmedas y parecen más chicas de lo que se pensaba.

La humedad que hay en la obra, sumado al polvo que hay en los pisos, hace pensar que ese lugar es imposible de habitar a futuro.También el propietario tiene la sensación que la construcción es de un nivel muy inferior al que le dijeron que le harían.

Las puertas y ventanas colocadas agregan solo detalles a la imagen de la obra y han sido muy caras en relación a lo que la mejoraron. El propietario empieza a pensar que está pagando mucho por lo poco que ve que avanza la obra. Puede sospechar connivencia entre el constructor y el Director de Obra, que le hacen pagar de más por lo que se gasta en obra.

Una vez terminadas las redes de las instalaciones, se tapan los caños, la obra parece en el mismo estado que hace un par de meses y se gastó mucho dinero en ese tiempo.El propietario ve que está cerca de agotar los fondos destinados a la obra, y precibe que no tiene el resultado esperado. El constructor o el Director de Obra le explican qué es la ayuda de gremios, por la que pagó y no vio ningún avance, y entiende menos  todavía.

En realidad, las instalaciones, contrapisos, carpetas y revoques representan más del 40% del monto de obra, más que la estructura y la mampostería juntas.

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Visita del amigo del propietario a la obra.

Suele suceder que el propietario transmite su angustia y frustración por la obra a algún amigo que está relacionado con los gremios de la construcción, o que construyó alguna vez, que muchas veces no es profesional de la construcción pero que se da mucha idea de una obra.

Esta persona, con la mejor voluntad, pero con mucho desconocimiento de la materia, suele criticar muchas de las cosas que ve, aumentando el stress y la angustia del propietario. Esto se puede agravar si el que opina es profesional de la construcción, quien, antes de emitir opinión, debería interiorizarse profundamente del desarrollo de la obra antes de hablar sobre la misma.

En este punto, la confianza del propietario en el constructor y el Director de Obra llegan al punto más bajo.

Las terminaciones:

Después de largas, cansadoras, reiteradas e interminables recorridas por corralones de materiales eligiendo pisos, revestimientos para cocina y baños, guardas, artefactos sanitarios, mesadas, griferías, calefactores, cocinas, termotanque y otros equipamientos, el dinero para la obra está prácticamente agotado.

En pocos días de trabajo las paredes cambian del revoque grueso a el revoque fino, de color gris claro y textura mucho más fina, La obra se ilumina, y los espacios se agrandan. Simultáneamente, aparece un gran desorden. Mucha gente trabaja en forma simultánea, las cajas de materiales invaden muchas habitaciones. En pocos días más, aparecen los baños y cocina revestidos con cerámicos, los pisos comienzan a colocarse.

Aparece la preocupación que así se va a ver la obra una vez terminada. Los cerámicos sin pastina parecen mal colocados, hay cerámicos que no tienen exactamente el mismo tono, los zócalos son del mismo cerámico, en el baño no hay zócalos, los cortes de los cerámicos en torno a llaves de luz o de canillas están son muy desprolijos.

Así como estos, aparecen otros detalles que preocupan al propietario, que pasa más tiempo en la obra que el Director de la misma.

Hay que tener en cuenta que una obra de construcción tradicional, antes de habitarla, tiene visible muchos defectos que, una vez amueblada, con cortinas no son percibidos por la gente.

 . . . .

El agua, la luz, el gas.

El propietario, muchas veces enojado, o harto del constructor y el director de obra, decide terminar de dirigir él mismo la obra, y pasa gran parte del día en la misma. Este es un error grave para los nervios del propietario, porque va a ver cosas que creerá terribles cuando no lo son, y que entenderá meses después.

Equivaldría a entrar al quirófano a ver la operación en el momento que el paciente no reacciona como los médicos esperan, y que con suministrar una droga se vuelve a la normalidad.

El propietario ve que cañista prueba la instalación de agua, con caños de plástico que no están tan prolijamente colocados como creía y no sale agua, o hay muy poca presión y que no aparece la la solución fácilmente. La instalación eléctrica tiene problemas, algunas luces no encienden, el disyuntor y alguna térmica saltan en cuanto se habilita la energía. La inspección de la distribuidora de gas natural detectó que hay pérdidas de gas y falta alguna ventilación de algún local y dice que hasta tanto no se solucionen esos problemas no habilitará el servicio. Cuestiones similares suceden si hay una instalación de calefacción central, sistema complejo que cuesta poner en régimen.

Se pregunta el propietario para qué paga a un Director de Obra si todo anda mal, ninguna instalación funciona como debe, y además le salieron muy caras. En realidad, estos problemas, y muchos más, son muy frecuentes en obra, de fácil y rápida resolución.

Lo malo para el propietario es estar presente mientras las instalaciones están en fase de prueba, porque no sabe de la seriedad o no de los problemas que aparecen y a veces, por desconocimiento, hace tomar decisiones equivocadas a los técnicos.

Cuando esto ocurre se complica el tema de asumir las responsabilidades de lo que pasó, y quien se debe hacer cargo de pagar los trabajos para corregir los errores: el Director de Obra no estaba en la obra cuando se ordenó hacer el trabajo, el instalador recomendó no hacer lo que finalmente le ordenó el propietario que haga y el propietario considera que como no tiene formación técnica, no conocía las consecuencias de lo que ordenó hacer, por lo tanto no tiene la culpa de lo que pasó.

Ante estos casos, donde se rompen caños, se queman cables, dejan de funcionar las bombas, es muy difícil que alguien asuma la responsabilidad de lo que ocurrió. Por lo general, es el peor momento de las relaciones entre el propietario, el Constructor y el Director de Obra.

Hay que tener en cuenta que el Director de Obra no aprobará ningún pago final a ningún instalador si, cuando éstos consideran que los trabajos están terminados, las instalaciones no funcionan correctamente. Esta es la manera de asegurarse que estos sistemas, elementales en un edificio actual, funcionen como corresponde.

El problema frecuente en estos casos es que, como el propietario asumió la Dirección de los trabajos, y el pago de los mismos, pagó anticipadamente el 100% de los trabajos antes que se terminen. Ante algún problema al poner en funcionamiento la instalación, el instalador, que ya cobró todo, no concurre a solucionar el tema.

La pintura, la limpieza final:

Cuando comienzan los trabajos finales, el nivel de ansiedad del propietario está en el punto más alto. El pintor, llena de escaleras y nylon la obra. El electricista y el cañista terminan apresuradamente los trabajos, prácticamente corridos por el pintor y el propietario. Producto de ese apuro se cometen errores de terminación: algún artefacto sanitario flojo por no enroscar bien los tarugos, alguna tapa de llave de luz se raya o se tuerce, la puerta del tablero principal de electricidad se cae y se rompe.

Los trabajos del pintor demoran más de lo esperado, llevan más de dos semanas trabajando y no terminan. El Director de Obra no aparece. Aunque en realidad no tiene más nada que dirigir, salvo aprobar o no los trabajos cuando el pintor le diga que están terminados.

En este punto, cuando falta todavía una mano de pintura a las paredes y quizás dos manos a las carpinterías, el propietario decide mudarse y llena de cajas y muebles la obra, sacando al pintor de la misma, quien no puede terminar su trabajo.

La Mudanza

Es conveniente para este momento que se hayan realizado la limpieza final de obra, el retiro de escombros, maderas y hierros que pudieran resultar peligrosos. Así también, antes de comenzar a utilizar las instalaciones sanitarias, es bueno limpiar las piletas de piso (rejillas), las que comúnmente se encuentran con arena y piedras en su interior.

Como esto no siempre ocurre, aparecen corridas porque se inundó un baño, el agua corre por los pasillos mojando las alfombras y las cajas con libros. Los futuros habitantes de la casa aprenden a utilizar los escurridores, baldes y trapos con una coordinación asombrosa.

El primer año de vida dentro de la casa

Hay que tener en cuenta que durante el primer año de uso de una construcción que se haya realizado en plazos normales, los muros tienen mucha agua en su interior, lo que produce la sensación de casa fría, que no se puede calefaccionar bien.

Esto es inevitable y solo puede solucionarse con el paso del tiempo, y una correcta calefacción y ventilación de los locales.

Una vez que se realizó la mudanza,  y pasó un tiempo prudencial de tiempo, la mayoría de los defectos encontrados durante la construcción pasan desapercibidos, o fueron tapados por contramarcos, tapas, zócalos y otros elementos constructivos habituales.

24 abril, 2011 - Posted by | Calefacción, Construcción, Instalación cloacal, Instalación de agua, Instalación de gas, Instalación eléctrica | , , , , , , ,

1 comentario »

  1. He leído su artículo, y me he visto reflejada en el propietario, ha sido muy bueno saber lo que pasa en cada etapa del proceso, en el futuro me va ha servir mas, porque estoy en medio de un proceso de construcción. Gracias por compartir sus vivencias.

    Comentario por Rosa Tula Huarca | 21 agosto, 2014 | Responder


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